昆明市物業(yè)管理條例

 

（2021年12月30日昆明市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十一次會議通過，2022年3月25日云南省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議批準(zhǔn)）

 

目 錄

第一章 總 則

第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

第三章 物業(yè)管理區(qū)域以及共用設(shè)施設(shè)備

第四章 前期物業(yè)

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第七章 法律責(zé)任

第八章 附 則

 

 

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，促進(jìn)社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及相關(guān)的監(jiān)督管理適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并管理維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 物業(yè)管理相關(guān)活動應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、部門協(xié)同、屬地管理、協(xié)商共建的原則，將物業(yè)管理納入社會治理體系。

第四條 物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，維護(hù)市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。

開展物業(yè)管理活動，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的隱私和個人信息。

第五條 鼓勵采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)智能化建設(shè)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展。

第六條 市人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入本市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，部署推進(jìn)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理各項工作。

縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)按照屬地管理原則組織轄區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處和有關(guān)部門，履行管理職責(zé)，統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作。

第七條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）制定并組織實施本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)相關(guān)政策；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)工作；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門開展轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的管理；

（四）建立完善本市物業(yè)管理分級培訓(xùn)體系；

（五）建立統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺；

（六）會同市發(fā)展改革部門監(jiān)管物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價格形成機(jī)制；

（七）指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會制定和實施自律性規(guī)范。

縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動；

（二）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的管理；

（三）實施物業(yè)管理區(qū)域核定、確認(rèn)物業(yè)服務(wù)人用房和業(yè)主委員會用房等事項。

第八條 發(fā)展改革、公安、民政、司法行政、財政、自然資源規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、交通運(yùn)輸、衛(wèi)生健康、應(yīng)急、審計、市場監(jiān)管、人防、城市管理、消防等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第九條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處履行以下屬地管理職責(zé)：

（一）指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建和換屆改選，辦理相關(guān)備案手續(xù)；

（二）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常運(yùn)作，對業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會委員和業(yè)主委員會換屆改選小組成員進(jìn)行培訓(xùn)；

（三）指導(dǎo)物業(yè)管理委員會相關(guān)工作；

（四）參加物業(yè)承接查驗，指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作；

（五）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實施日常檢查，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人履行法定義務(wù)；

（六）建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解和投訴、舉報處理機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報；

（七）突發(fā)事件應(yīng)對期間，負(fù)責(zé)落實各項應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作，并給予物資和資金支持；

（八）對暫不具備實施專業(yè)化物業(yè)管理條件的住宅物業(yè)，組織實施社區(qū)居民委員會托管、社會組織代管或者居民自管；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第十條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是實行行業(yè)服務(wù)和自律管理的社會組織，依法制定和組織實施自律性規(guī)范，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的指導(dǎo)下編制服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對物業(yè)服務(wù)人之間的糾紛進(jìn)行行業(yè)調(diào)解，維護(hù)物業(yè)服務(wù)人合法權(quán)益。

第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

第十一條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）依法自行管理物業(yè)；

（二）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；

（三）提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（四）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（五）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（六）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

（七）監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會的工作；

（八）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（九）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（十）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第十二條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十四條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

第十五條 業(yè)主委員會成員候選人可以通過社區(qū)黨組織、村（居）民委員會推薦，業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦的方式產(chǎn)生。

第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處備案。

第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；

（三）擬定共有部分、共有收益使用與管理辦法；

（四）監(jiān)督住宅專項維修資金的使用；

（五）建立定期接待制度，聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督；

（六）督促業(yè)主及時足額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；

（七）制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；

（八）定期向業(yè)主通報工作情況，每半年公示業(yè)主委員會委員支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、停車費(fèi)情況；

（九）每年公布業(yè)主共有部分經(jīng)營與收益、專項維修資金使用、經(jīng)費(fèi)開支等信息；

（十）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十一）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合有關(guān)部門開展監(jiān)督管理工作；

（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十八條 業(yè)主委員會及其委員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

（四）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（六）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（七）與物業(yè)服務(wù)人、其他利害關(guān)系人有影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來或者利益交換；

（八）泄露業(yè)主信息，發(fā)布違反法律法規(guī)、社會公共秩序的不實言論、信息；

（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

業(yè)主委員會委員有前款規(guī)定的第（一）項至第（五）項行為的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處責(zé)令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

被提出罷免的業(yè)主委員會成員有權(quán)向業(yè)主大會提出申辯意見。業(yè)主委員會成員向業(yè)主大會提出申辯意見的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在聽取申辯意見后作出決定。

第十九條 業(yè)主委員會的名稱、委員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。

第二十條 因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使業(yè)主大會、業(yè)主委員會無法存續(xù)的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)辦理業(yè)主大會、業(yè)主委員會注銷手續(xù)，并公告其印章作廢。

第二十一條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者成立確有困難的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組建由村（居）民委員會、業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會，臨時代替業(yè)主委員會開展工作，并積極推動業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

已成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)解散物業(yè)管理委員會。

第三章 物業(yè)管理區(qū)域以及共用設(shè)施設(shè)備

第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、建設(shè)工程項目、物業(yè)類型、社區(qū)建設(shè)等因素，利于服務(wù)便利、資源共享。

第二十三條 新開發(fā)建設(shè)項目，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配建獨(dú)立且相對集中的物業(yè)服務(wù)用房，滿足物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、辦公及值班需求，具體面積按照規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。

已投入使用但是未配建物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過提供其他用房、等值資金等方式提供；建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處統(tǒng)籌研究解決。

第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場所屬于業(yè)主共有：

（一）物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)房、值班室、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋；

（二）共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人以外的其他綠地；

（四）建設(shè)單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業(yè)主共有的房屋和設(shè)施設(shè)備；

（五）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

建設(shè)單位申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時，應(yīng)當(dāng)提出共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記申請，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載。

第二十五條 未經(jīng)業(yè)主同意，任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十六條 新建住宅建設(shè)項目整體竣工驗收之日起三個月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊等設(shè)施設(shè)備向相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位移交。

第二十七條 新開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位可以接受專業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)營單位委托，按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備；經(jīng)驗收合格，將專業(yè)設(shè)施設(shè)備及工程圖紙等資料交由專業(yè)運(yùn)營單位承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造責(zé)任。

已入住項目，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報告相關(guān)專業(yè)運(yùn)營單位；專業(yè)運(yùn)營單位應(yīng)當(dāng)及時采取措施，排除故障。

專業(yè)運(yùn)營單位對專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取必要的措施加強(qiáng)公共區(qū)域的安全監(jiān)控和管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)易于發(fā)生安全風(fēng)險的設(shè)施設(shè)備和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止從建筑物中拋擲物品，防止所管理的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落，防止所管理的林木折斷、傾倒或者果實墜落等造成他人損害。

第四章 前期物業(yè)

第二十九條 建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)依法公開選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》；建設(shè)單位在取得《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》向辦理《商品房預(yù)售許可證》的住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。

第三十條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行約定。

第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過二年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前三個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人。期限屆滿，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主委員會與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十二條 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下，共同確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果，形成查驗記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗結(jié)果。

承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改。

建設(shè)單位以及前期物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起三十日內(nèi)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和承接查驗檔案，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)全程參與并配合?？h（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)對移交驗收過程進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

第三十三條 前期物業(yè)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同發(fā)展改革部門制定等級基準(zhǔn)價及其浮動幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公布。

前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)；沒有約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第三十四條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定，并在銷售場所顯著位置公示。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十五條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理；委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個物業(yè)管理區(qū)域只能選定一個物業(yè)服務(wù)人。

電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實施。

第三十六條 接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力，有條件在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu)。

第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面合同，就物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等內(nèi)容進(jìn)行約定。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未能達(dá)成一致意見的，雙方可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會公布。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)，遵守下列規(guī)定：

（一）提供符合規(guī)定的物業(yè)服務(wù)；

（二）告知業(yè)主、物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)；

（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（四）對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關(guān)部門；

（五）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險隱患的，及時設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報告；

（六）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會；

（七）不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主信息；

（八）履行生活垃圾分類管理責(zé)任人職責(zé)，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類；

（九）配合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、村（居）民委員會和有關(guān)部門做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第三十九條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理、日常檢查等情況和有關(guān)部門意見，采集相關(guān)信用信息，實施信用綜合評價，依法依規(guī)公開企業(yè)信用記錄和星級評價結(jié)果，依據(jù)信用評價對應(yīng)信用星級，對物業(yè)服務(wù)人實施分級分類監(jiān)管，建立聯(lián)合守信激勵和失信懲戒機(jī)制，建立行業(yè)信用檔案，加強(qiáng)信用管理。

第四十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定。

物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

采取酬金制支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和共用部分經(jīng)營收益的共管賬戶。業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會可以委托第三方對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則進(jìn)行協(xié)商，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅物業(yè)服務(wù)項目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的指導(dǎo)下監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時參考。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定限制經(jīng)營范圍和內(nèi)容，將共有收益單獨(dú)列賬，專戶存儲，專款專用，詳細(xì)記錄收入和支出情況，并定期向業(yè)主公示，接受監(jiān)督和第三方審計。

共有收益歸全體業(yè)主所有。共有收益資金用于物業(yè)公共部位及共用設(shè)施設(shè)備維修支出，若住宅專項維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，共有收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書面告知業(yè)主委員會。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前、業(yè)主未共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定前，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知對方。

第四十四條 業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)履行交接義務(wù)，并且退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料或者財物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門報告，可以向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請求協(xié)助，要求物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域。

原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。  

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

新物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行接管物業(yè)。按照約定承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。

第四十五條 本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供水、電、氣、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。

提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)將服務(wù)的內(nèi)容、期限、費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第四十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途安全、合理使用物業(yè)。

第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得實施下列行為：

（一）損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間；

（四）違反關(guān)于社會生活噪聲污染防治的規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活；

（五）擅自拆改供水、排水、再生水等管線；

（六）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（七）擅自通過設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；

（八）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（九）飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活；

（十）違反出租房屋管理規(guī)定。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生。

發(fā)生本條第一款規(guī)定行為的，利害關(guān)系人有權(quán)投訴、舉報，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時勸阻；勸阻無效的，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處或者有關(guān)部門報告。

第四十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，并配合進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反相關(guān)規(guī)定進(jìn)行裝飾裝修，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門報告。

業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間、地點(diǎn)等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)顯著位置公示。 

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，同等條件下應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

鼓勵業(yè)主將自有產(chǎn)權(quán)車位在空閑時段進(jìn)行共享。

第五十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金增值收益在扣除必要管理成本后，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項維修資金滾存使用。

本市建立住宅專項維修資金應(yīng)急管理制度。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

住宅專項維修資金管理的具體辦法由市人民政府制定。

第五十一條 建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。

業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報經(jīng)業(yè)主委員會同意，或者按照管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險房屋的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)停止使用，立即搬出；拒不搬出的，縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)書面責(zé)令業(yè)主或者物業(yè)使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，縣（市、區(qū)）人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門組織強(qiáng)制搬出，并妥善安置。

第七章 法律責(zé)任

第五十二條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

本條例規(guī)定的行政處罰，實行綜合行政執(zhí)法的，依法由綜合行政執(zhí)法部門實施。

第五十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第五十四條 國家機(jī)關(guān)及其工作人員在物業(yè)管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附 則

第五十五條 商業(yè)、酒店、學(xué)校、幼兒園等非住宅物業(yè)管理參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。法律、法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

第五十六條 本條例自2022年6月1日起施行。